Ce sera plus compliqué que prévu. Lors du Conseil des Ministres du 18 juillet 2012, Cécile Duflot, Ministre de l’égalité des territoires et du logement a présenté une communication relative à la feuille de route du Gouvernement pour le logement.

Cécile Duflot est déterminée à agir sur le logement du parc privé. Cette feuille de route annonce une « mesure d’urgence ». Un décret dont le projet a été transmis au Conseil d’Etat pour avis doit être prochainement publié.

Son objet : encadrer l’évolution des loyers dans les zones géographiques où le Gouvernement considère que « des tensions anormales du marché locatif sont constatées ».

Son étendue : une quarantaine d’agglomérations, en métropole et outre-mer dont Paris et des communes de l’Ile de France.

Son effet : lors d’une relocation ou lors d’un renouvellement du bail, les loyers ne pourront plus excéder le dernier loyer appliqué, revalorisé sur la base de l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL).

Pour les propriétaires qui souhaitent rénover leur logement afin d’améliorer les conditions de vie de leur locataire, ou pour ceux qui pratiquent des loyers manifestement inférieurs au prix du marché, des possibilités d'adaptation de la règle sont prévues mais ne seront connues qu’après la publication du texte.

Les propriétaires qui donnent en location un ou plusieurs biens s’inquiètent. Depuis quelques semaines l’annonce et l’adoption de mesures d’augmentation des impôts sur le patrimoine se multiplient. La loi de finances rectificative votée en première lecture par l’Assemblée Nationale a prévu une augmentation significative de l’impôt sur la fortune à partir d’une possession de biens d’une valeur supérieure à 800.000 €. En ce qui concerne les droits de donation et de succession, le seuil exonéré a diminué et est fixé à la somme de 100.000 €. Selon la Chambre des notaires de Paris, le prix moyen du mètre carré dans la capitale en Avril 2012 des appartements vendus est de 8.380 €. Autant dire que transmettre un bien immobilier à un enfant sans payer de droits fiscaux c’est transmettre une chambre de bonne tandis qu’être assujetti à l’ISF, c’est posséder à Paris un cinq pièces que l’on occupe ou des logements pour environ 100 mètres carrés que l’on loue.

Autant dire que de très nombreux propriétaires de biens immobiliers à Paris sont atteints par ces dispositions et que les classes moyennes laborieuses qui ont placé leur argent en valeur pierre sont concernées.

Or, non seulement les impôts sur l’immobilier progressent mais le blocage des loyers annoncés va figer le marché, avoir de l’impact sur les prix de vente et le nombre de transactions mais aussi diminuer les recettes locatives d’où l’inquiétude des propriétaires bailleurs.

La Cour européenne vient d’examiner la question et d’émettre une réponse négative le 12 juin 2012 dans une affaire opposant des particuliers propriétaires fonciers à la Norvège (1). La décision non encore définitive a été rendue à l’unanimité. La Cour a constaté la violation de l’article 1 (protection de la propriété) du Protocole n° 1 à la Convention européenne des droits de l’homme, texte qui a la même valeur que la Convention.

L’impossibilité pour les propriétaires fonciers en Norvège d’augmenter les loyers a porté atteinte à leur droit au respect de leurs biens. La Cour s’est étonnée de l’absence d’étude spécifique sur l’impact de la modification de la Loi et le respect d’un juste équilibre entre les intérêts respectifs des bailleurs et des locataires.La Cour conclut qu’il a été imposé une charge financière et sociale exclusivement aux bailleurs. En conséquence, il a été porté atteinte au droit de propriété.

Sans doute, cette décision n’empêche pas le Gouvernement de mener sa politique mais le droit de propriété est inscrit dans les engagements internationaux de la France et dans la Constitution, des recours sont à prévoir et le blocage des loyers est devenu un casse-tête juridique.


par Cabinet Ducrey, Avocats à Paris.


(1) Arrêt de chambre, non définitif1, rendu le 12 juin 2012 dans l’affaire Lindheim et autres c. Norvège (requêtes nos 13221/08 et 2139/10).

Articles :
- 2 août 2012 : Henri Guaino dénonce le blocage des loyers.
- 2 août 2012 : L’encadrement des loyers d’habitation est effectif depuis le 1er août 2012 et dépend de l’évolution d’un indice de l’INSEE.
- 31 mai 2012 : L’encadrement des loyers : la fausse bonne idée, selon Jérôme Dubus.