Le Gouvernement l’avait annoncé. C’est effectif depuis hier. Le décret a été publié après avis du Conseil d’Etat ‘section des travaux publics). L’encadrement de l'évolution des loyers dans le cadre d'une nouvelle location ou d'un renouvellement de bail est effectif depuis le 1er août 2012.

Le texte est applicable à Paris, à toutes les communes des départements des Hauts de Seine, de la Seine Saint Denis et du Val de Marne et à de nombreuses communes en France métropolitaine et en Outre-Mer.

Pour l’Ile de France, dans la grande couronne, sont concernées, en Seine et Marne 58 communes sur 514, dans les Yvelines, 89 communes sur 262, dans l’Essonne 82 communes sur 196 et dans le Val d’Oise 65 communes sur 185.
Le dispositif s’applique donc sur une partie significative du territoire et celle qui a la plus forte densité de population.

L’augmentation des loyers pour les baux renouvelés ou pour les nouveaux baux consentis par les propriétaires aux locataires est limitée à la variation de l’indice de référence des loyers - IRL - publiés par l’INSEE chaque trimestre. A titre d’exemple la variation de cet indice entre le 2ème trimestre 2011 et le 2ème trimestre 2012 est de 2,20 %. Evidemment, il s’agit de prendre en considération le loyer hors charges qui elles peuvent croître de manière supérieure qu’il s’agisse de charges communes de chauffage par exemple qui tiennent compte de la hausse du prix de l’énergie ou de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères qui dépendent de la fiscalité locale.

Le texte prévoit que dans certains cas le propriétaire peut augmenter le loyer au delà du calcul mathématique de l’ancien loyer auquel est appliquée l’évolution de l’IRL. Deux cas sont envisagés : la réalisation de travaux et la sous évaluation du loyer en vigueur au regard des prix du marché pratiqués sur un logement comparable.

Pour les logements qui ont été libérés par l’occupant et remis en location, si le propriétaire a réalisé des travaux dans les parties privatives ou dans les parties communes d’un montant au moins égal à six mois du dernier loyer, la hausse du loyer annuel est plafonnée. Elle ne peut excéder 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises.

Dans l’hypothèse où le dernier loyer du précédent locataire est manifestement sous-évalué, le nouveau loyer peut être réévalué mais sans s’aligner sur celui du marché.

Le nouveau loyer ne peut excéder la plus élevée des deux limites suivantes :

1° La moitié de la différence entre le montant moyen d'un loyer représentatif des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables déterminé selon les modalités légales et réglementaires issue de la Loi du 6 Juillet 1989 et le dernier loyer appliqué au précédent locataire ;

2° Une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises, dans le cas où le propriétaire bailleur a réalisé depuis la fin du dernier contrat de location des travaux d'amélioration portant sur les parties privatives ou communes d'un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer.

Evidemment, dans toutes les hypothèses, le coût des travaux d'amélioration portant sur les parties communes à prendre en compte est déterminé en fonction des millièmes correspondant au logement loué.

Dans l’hypothèse où le dernier loyer du locataire est manifestement sous-évalué, le nouveau loyer peut être réévalué dans des conditions comparables à celles décrites supra pour les locaux vacants remis en location. La méthode de calcul du plafonnement est identique. En revanche, le coût des travaux réalisés depuis le dernier renouvellement du contrat de location doit être au moins égal à la dernière année de loyer.

Le mécanisme est compliqué. Il sera sans doute la source de contentieux. Le droit de propriété est garanti par la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen du 26 août 1789 et sa définition par l’article 544 du Code Civil rédigé à l’époque de Napoléon en 1804 et toujours en vigueur est « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ». Des litiges individuels sur des tentatives de propriétaires de sortir de l’encadrement des loyers sur tel ou tel bien surviendront également. Enfin, la Cour Européenne des Droits de l’Homme exige que chaque Etat tienne compte d’un juste équilibre entre les intérêts des propriétaires et ceux des locataires - Arrêt de chambre, non définitif rendu le 12 juin 2012 dans l’affaire Lindheim et autres c. Norvège (requêtes nos 13221/08 et 2139/10).

Toutefois, le Gouvernement a prévu une durée d’un an pour l’application de ce décret d’encadrement des loyers tout en annonçant une réforme plus globale en 2013. L’encadrement des loyers n’est donc qu’une étape dans la politique du logement du Gouvernement. Propriétaires et locataires sont sur le qui-vive.

par Cabinet Ducrey - Avocats-Libertés - Paris.

Articles :
- 2 août 2012 : Henri Guaino dénonce le blocage des loyers.
- 24 juillet 2012 : Cécile Duflot déterminée pour le blocage des loyers.
- 31 mai 2012 : L’encadrement des loyers : la fausse bonne idée, selon Jérôme Dubus.